Účetní a mzdový newsletter Kredity Semináře našeho portálu

IAS 40 Investice do nemovitostí / Investment Property

Pro vyhledávání textu na stránce využijte klávesovou zkratku CTRL+F

Česky

Anglicky

21.9.2011 13:57

Cílem tohoto standardu je předepsat účetní řešení investic do nemovitostí a související požadavky na zveřejnění.

IAS 40

MEZINÁRODNÍ ÚČETNÍ STANDARD 40

Investice do nemovitostí

 

[Novelizace standardu – mění se odstavec 62, vkládá se odstavec 85A, viz Nařízení Komise (ES) č. 1274/2008 ze dne 17. prosince 2008, Novelizace pojmů dle dodatku Nařízení Komise č. 1274/2008 ze dne 17. prosince 2008, Mění se odstavce 8, 9, 48, 53,54 a57, zrušuje se odstavec22 avkládají se nové odstavce 53A, 53B a 85B, mění se odstavec31 a50, viz Nařízení Komise (ES) č. 70/2009 ze dne 23. ledna 2009].

 

CÍL

 

1        Cílem tohoto standardu je předepsat účetní řešení investic do nemovitostí
a související požadavky na zveřejnění.

 

ROZSAH PŮSOBNOSTI

 

2        Tento standard se používá při vykazování, oceňování a zveřejňování investic do nemovitostí.

 

3        Mimo jiné se tento standard zabývá i oceňováním v účetních výkazech nájemce
v případě účastí na investicích do nemovitostí držených na základě pronájmu vykazovaného jako finanční leasing a oceňováním v účetních výkazech pronajímatele v případě investic do nemovitostí pronajatých nájemci na základě operativního leasingu. Tento standard se nezabývá záležitostmi řešenými v IAS 17 Leasingy, a to ani:

(a)     klasifikací leasingů na finanční leasing a operativní leasing;

(b)     vykázáním leasingových (výnosů) příjmů z investic do nemovitostí (viz rovněž IAS 18 Výnosy);

(c)      oceňováním účastí na nemovitostech držených na základě smlouvy o pronájmu vykazovaných jako operativní leasing v účetních výkazech nájemce;

(d)     oceňováním čisté investice do finančního leasingu v účetních výkazech pronajímatele;

(e)     vykázáním (transakcí) prodeje a zpětného leasingu; a

(f)      zveřejňováním informací o finančním a operativním leasingu.

 

4        Předmětem tohoto standardu nejsou:

(a)     biologická aktiva související se zemědělskou činností (viz IAS 41 Zemědělství); a

(b)     těžební práva a nerostné zásoby jako je například ropa, zemní plyn
a podobné neobnovitelné přírodní zdroje.

 

DEFINICE

 

5        Následující termíny se užívají v dále specifikovaném významu:

 

Účetní hodnota je částka, v níž je aktivum zachyceno ve výkazu o finanční situaci.

 

Pořizovací náklad je částka uhrazená v hotovosti nebo v peněžních ekvivalentech nebo reálná hodnota jiného protiplnění předaného za účelem nabytí aktiva v době jeho akvizice nebo zhotovení, nebo v případech, kdy je to použitelné, částka přiřaditelná k danému aktivu v okamžiku jeho prvotního vykázání v souladu
s konkrétními požadavky jiných IFRS, například IFRS2 Úhrady vázané na akcie.

 

Reálná hodnota je částka, za níž aktivum může být směněno mezi znalými
a ochotnými stranami v transakci za obvyklých tržních podmínek.

 

Investice do nemovitosti je nemovitost (pozemek nebo budova – popřípadě část budovy – nebo obojí) držená (vlastníkem nebo nájemcem na základě finančního leasingu) spíše za účelem dosažení příjmu z nájemného nebo za účelem zhodnocení či obojího než pro:

(a) používání při výrobě nebo dodávkách výrobků, zboží či služeb, případně pro administrativní účely; nebo

(b) prodej v rámci běžné činnosti.

 

Vlastníkem užívaná nemovitost je nemovitost držená (vlastníkem nebo nájemcem na základě finančního leasingu) pro výrobu nebo dodávky výrobků, zboží či služeb, případně pro administrativní účely.

 

6        Účast na nemovitosti držená nájemcem na základě operativního pronájmu může být klasifikována a vykazována jako investice do nemovitosti tehdy (a jen tehdy), pokud by jinak nemovitost vyhovovala definici investice do nemovitosti a nájemce pro dané aktivum používá model oceňování reálnou hodnotou popsaný
v odstavcích 33–55. Tato alternativa klasifikace je možná pouze na základě individuálního posuzování nemovitostí způsobem případ od případu. Jakmile je však tento způsob klasifikace vybrán pro jednu takovou účast v nemovitosti, drženou na základě operativního leasingu, pak všechny nemovitosti klasifikované jako investice do nemovitostí budou vykazovány použitím modelu oceňování reálnou hodnotou. Je-li vybrán tento způsob klasifikace, pak každá takto klasifikovaná účast je zveřejněna podle odstavců 74–78.

 

7        Investice do nemovitosti je držena za účelem dosažení příjmu z nájemného nebo (za účelem) kapitálového zhodnocení, případně obojího. Z tohoto důvodu generuje investice do nemovitosti peněžní toky do značné míry nezávisle na ostatních aktivech držených účetní jednotkou. To odlišuje investici do nemovitosti od nemovitostí užívaných vlastníkem. Výroba nebo dodávky zboží či služeb (případně používání nemovitosti pro administrativní účely) generují peněžní toky, které jsou přiřaditelné nejen nemovitostem, ale rovněž ostatním aktivům používaným
v procesu výroby nebo dodávek. Pro vlastníkem užívané nemovitosti se používá IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení.

 

8        Investičním nemovitým majetkem je například:

 

(a)     pozemek držený spíš za účelem dlouhodobého kapitálového zhodnocení než za účelem krátkodobého prodeje v rámci běžné činnosti;

 

(b)     pozemek držený za účelem zatím neurčeného použití v budoucnosti (pokud účetní jednotka neurčila, zda bude pozemky užívat jako vlastníkem užívanou nemovitost, nebo zda je použije za účelem krátkodobého prodeje v rámci běžné činnosti, považuje se pozemek za držený za účelem kapitálového zhodnocení);

 

(c)      budova vlastněná účetní jednotkou (nebo držená účetní jednotkou na základě finančního leasingu) a pronajatá dále na základě jednoho nebo více operativních leasingů;

 

(d)     budova, která je neobsazená, ale držena za účelem pronajmutí na základě jednoho nebo více operativních leasingů.

(e)     nemovitost, která je projektována nebo stavěna pro budoucí využití jako investiční nemovitý majetek.

9        Následující příklady jsou položkami, které nejsou investicí do nemovitostí, a proto nespadají do rozsahu působnosti tohoto standardu:

 

(a)     nemovitost určená k prodeji v rámci běžné činnosti nebo v procesu výstavby či rekonstrukce za účelem takového prodeje (viz IAS 2 Zásoby), například nemovitost pořízená výlučně se záměrem následného prodeje v blízké budoucnosti nebo rekonstrukce a následného prodeje;

 

(b)     nemovitost stavěná nebo rekonstruovaná z pověření třetí strany (viz IAS 11 Smlouvy o zhotovení);

 

(c)      vlastníkem užívaná nemovitost (viz IAS 16) včetně nemovitostí držených jako budoucím vlastníkem užívané nemovitosti, nemovitostí držených pro budoucí rekonstrukci a následné užívání vlastníkem, nemovitostí užívaných zaměstnanci (bez ohledu na to, zda zaměstnanci platí tržní nájem či ne)
a vlastníkem užívané nemovitosti, které čekají na vyřazení;

 

(d)     [zrušeno]

 

(e)     nemovitost, která je pronajata jiné účetní jednotce na základě finančního leasingu.

 

10      Některé nemovitosti v sobě zahrnují část, která je držena za účelem dosažení nájemného nebo kapitálového zhodnocení, a další část, která je držena pro výrobu nebo dodávky zboží či služeb, případně pro administrativní účely. Pokud mohou být tyto části prodány odděleně (nebo odděleně pronajaty na základě finančního leasingu), pak je účetní jednotka vykazuje odděleně. Pokud části nemohou být prodány odděleně, je nemovitost investicí do nemovitosti pouze v případě, že pro výrobu nebo dodávky zboží či služeb, případně pro administrativní účely, je držena jen nevýznamná část nemovitosti.

 

11      V některých případech účetní jednotka poskytuje nájemníkům k nemovitosti ve své držbě doplňkové služby. S takovou nemovitostí nakládá účetní jednotka jako s investicí do nemovitosti pouze tehdy, jsou-li služby nevýznamnou součástí ujednání jako celku. Příkladem budiž situace, kdy majitel administrativní budovy poskytuje bezpečnostní a údržbářské služby nájemcům, kteří budovu obývají.

 

12      V jiných případech jsou poskytnuté služby významné. Účetní jednotka například vlastní a řídí hotel, přičemž služby poskytované hostům jsou významnou částí ujednání jako celku. Z tohoto důvodu je hotel řízený vlastníkem považován za vlastníkem užívanou nemovitost, nikoli za investici do nemovitosti.

 

13      Rozhodnutí o tom, kdy jsou doplňkové služby tak významné, že nemovitost nesplňuje kritéria investice do nemovitosti, může být obtížné. Vlastník hotelu někdy například převádí určitou odpovědnost na třetí strany na základě smlouvy o správě hotelu. Podmínky takových smluv jsou značně různorodé. Na jedné straně spektra může být pozice vlastníka jako v podstatě pasivního investora. Na druhé straně může dojít k situaci, kdy si vlastník pouze externě zajistí každodenní funkce, avšak zůstává vystaven značným změnám peněžních toků generovaných provozem hotelu.

 

14      Rozhodnutí, zda nemovitost splňuje kritéria investice do nemovitosti, vyžaduje úsudek. Účetní jednotka si musí vytvořit taková kritéria, aby bylo možno tento úsudek provádět konzistentně v souladu s definicí investice do nemovitosti a s využitím odstavců 7 až 13. V případě, že je klasifikace obtížná, požaduje odstavec 75(c) od účetní jednotky zveřejnění těchto kritérií.

15      V některých případech vlastní účetní jednotka nemovitost, která je pronajata a užívána mateřskou společností nebo jinou dceřinou společností. Taková nemovitost nesplňuje podmínky vykázání investice do nemovitosti v konsolidované účetní závěrce, protože z pohledu skupiny jde o vlastníkem užívanou nemovitost. Na druhou stranu, pokud nemovitost splňuje definici uvedenou v odstavci 5, je
z pohledu účetní jednotky, která nemovitost vlastní, investicí do nemovitosti. Proto pronajímatel vykazuje takovou nemovitost ve své individuální účetní závěrce jako investici do nemovitosti.

 

ROZPOZNÁNÍ

 

16      Investice do nemovitosti se vykazuje jako aktivum tehdy a jen tehdy, pokud:

 

(a)     je pravděpodobné, že účetní jednotka získá budoucí ekonomické užitky spojené s investicí do nemovitosti; a

 

(b)     lze spolehlivě zjistit pořizovací náklady spojené s investicí do nemovitosti.

 

17      Účetní jednotka posuzuje podle této zásady rozpoznání všechny své náklady na investici do nemovitosti v čase, kdy byly vynaloženy. Tyto náklady zahrnují náklady vynaložené prvotně na nabytí investice do nemovitosti a náklady vynaložené následně na rozšíření, nahrazení části nebo vybavení nemovitosti.

 

18      Podle zásady pro rozpoznání uvedené v odstavci 16 účetní jednotka nevykazuje
v účetní hodnotě investice do nemovitosti náklady běžné údržby takové nemovitosti. Tyto náklady se v okamžiku jejich vzniku vykazují spíše jako součást hospodářského výsledku. Náklady běžné údržby jsou primárně náklady na práci
a spotřební materiál a mohou zahrnovat náklady na drobné součástky. Účel těchto výdajů je často popsán jako „opravy a údržba“ nemovitosti.

 

19      Části investic do nemovitostí mohou být nabyty prostřednictvím obměny. Například vnitřní příčky mohou být náhradami původních stěn. Účetní jednotka vykazuje v účetní hodnotě investice do nemovitosti, na základě zásady pro rozpoznání, náklady na vyměněnou část stávající investice do nemovitosti v čase, kdy byl náklad vynaložen, a to za předpokladu, že jsou splněna kritéria uznání. Účetní hodnota těch částí, které jsou nahrazeny, je odúčtována v souladu
s ustanoveními o odúčtování obsaženými v tomto standardu.

 

POČÁTEČNÍ OCENĚNÍ

 

20      Investice do nemovitosti se prvotně ocení na úrovni svých pořizovacích nákladů. Do počátečního ocenění se zahrnou i vedlejší náklady spojené s pořízením nemovitosti.

 

21      Pořizovací náklady nakoupené investice do nemovitosti se skládají z její kupní ceny a veškerých přímo přiřaditelných výdajů. Přímo přiřaditelné výdaje zahrnují například platby za odborné právní služby, daně z převodu nemovitostí a ostatní vedlejší pořizovací náklady.

 

22      [zrušen]

 

23      Náklady na investici do nemovitosti se nezvyšují o:

 

(a)     zřizovací náklady (pokud tyto nejsou nezbytné pro uvedení nemovitosti do stavu, který umožní managementu nakládat s nemovitostí podle svých představ);

(b)     provozní ztrátu vzniklou dříve, než investice do nemovitosti dosáhne plánované úrovně obsazení; případně

 

(c)      abnormální množství odpadového materiálu, náklady na práci nebo jiné zdroje vzniklé při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti.

 

24      Pokud je platba za investici do nemovitosti odložena, je pořizovacím nákladem investice hotovostní ekvivalent kupní ceny. Rozdíl mezi touto částkou a celkovou sumou plateb se po dobu trvání úvěru vykazuje jako úrokový náklad.

 

25      Počáteční náklad účasti na nemovitosti, držené na základě leasingu a klasifikované jako investice do nemovitosti, je pro finanční leasing stanoven odstavcem 20 standardu IAS 17, tzn., aktivum se vykáže buď v částce reálné hodnoty nemovitosti, nebo v současné hodnotě minimálních leasingových plateb, podle toho, která z těchto částek je nižší. V souladu se stejným odstavcem se ekvivalentní částka vykáže jako závazek.

 

26      Jakákoli přirážka k leasingu se za tímto účelem považuje za součást minimálních leasingových plateb, a je proto zahrnuta do nákladů na aktivum, ale je vyloučena ze závazků. Je-li účast na nemovitosti držená na základě leasingu klasifikována jako investice do nemovitosti, pak položkou vykazovanou v reálné hodnotě je tato účast a ne samotná nemovitost. Postup určení reálné hodnoty účasti na nemovitosti je pro model oceňování reálnou hodnotou stanoven v odstavcích 33–52. Tento postup se zároveň použije pro určení reálné hodnoty, pokud je tato hodnota používána jako pořizovací náklad pro účely prvotního vykázání.

 

27      Jedna nebo více investic do nemovitostí mohou být získány směnou za nepeněžní aktivum nebo aktiva, případně za kombinaci peněžních a nepeněžních aktiv. Následující text se týká směny jednoho nepeněžního aktiva za druhé, ale uplatní se také při všech směnách popsaných v předcházející větě. Pořizovací náklad na takovou investici do nemovitosti je reálná hodnota, ledaže by

 

(a)     směnná transakce postrádala obchodní podstatu, nebo

 

(b)     reálná hodnota získaného aktiva ani vydaného aktiva nebyla spolehlivě zjistitelná. Získané aktivum je tímto způsobem oceněno i v případě, kdy účetní jednotka nemůže ihned odúčtovat předané aktivum. Pokud získané aktivum není oceněno v reálné hodnotě, je jeho pořizovacím nákladem účetní hodnota vydaného aktiva.

 

28      Účetní jednotka určuje, zda směna má obchodní podstatu vzhledem k rozsahu očekávaných změn budoucích peněžních toků, ke kterým dojde následkem transakce. Směnná transakce má obchodní podstatu pokud:

 

(a)     se parametry (riziko, načasování, částka) peněžních toků z aktiva získaného liší od parametrů peněžních toků z aktiva převedeného; nebo

 

(b)     se hodnota pro účetní jednotku té části činnosti účetní jednotky, která je ovlivněna transakcí, mění následkem směny; a

 

(c)      rozdíl uvedený v bodu (a) nebo (b) je vzhledem k reálné hodnotě směňovaných aktiv významný. Pro účely posouzení, zda má směnná transakce obchodní podstatu, by měla hodnota pro účetní jednotku té části činnosti účetní jednotky, která je ovlivněna transakcí, zohledňovat peněžní toky po zdanění. Výsledek těchto analýz může být jasný, aniž by účetní jednotka musela provést detailní propočty.

29      Reálnou hodnotu aktiva, pro nějž neexistují porovnatelné tržní transakce, je možné spolehlivě stanovit:

 

(a)     jestliže u takového aktiva nedochází k výraznému kolísání spolehlivých odhadů reálné hodnoty nebo

 

(b)     jestliže je možné spolehlivě posoudit a použít pro stanovení reálné hodnoty pravděpodobnosti různých odhadů. Je-li účetní jednotka schopna spolehlivě určit reálnou hodnotu získaného aktiva nebo vydaného aktiva, pak se pro stanovení pořizovacích nákladů použije reálná hodnota aktiva vydaného, není-li reálná hodnota získaného aktiva průkaznější.

 

NÁSLEDNÉ OCEŇOVÁNÍ

 

Účetní pravidla

 

30      S výjimkou popsanou v odstavci 32A a 34 si účetní jednotka vybere jako své účetní pravidlo buď model oceňování reálnou hodnotou podle odstavců 33-55 nebo model oceňování pořizovacími náklady podle odstavce56 abude aplikovat toto pravidlo na všechny své investice do nemovitostí.

 

31      IAS 8 Účetní pravidla, změny v účetních odhadech a chyby stanoví, že dobrovolná změna v účetních pravidlech může být učiněna, pouze pokud umožní, aby účetní závěrka obsahovala spolehlivé a více relevantní informace o dopadech transakcí, jiných událostí nebo okolností na finanční pozici, finanční výkonnost nebo peněžní toky účetní jednotky. Je velmi nepravděpodobné, že by přechod z modelu oceňování reálnou hodnotou na model oceňování pořizovacími náklady vedl
k relevantnějšímu vykazování.

 

32      Tento standard požaduje, aby všechny účetní jednotky určily reálnou hodnotu investice do nemovitosti a to buď pro potřeby oceňování ve výkazech (pokud účetní jednotka používá model oceňování reálnou hodnotou), nebo pro potřeby zveřejnění (pokud používá model oceňování pořizovacími náklady). Je žádoucí, nikoliv však povinné, aby reálná hodnota investice do nemovitosti byla určena na základě ocenění provedeného nezávislým znalcem, který má odpovídající
a uznávanou odbornou způsobilost a předchozí zkušenosti s oceňováním předmětné kategorie investic do nemovitostí v dané lokalitě.

 

32A    Účetní jednotka může:

 

(a)     zvolit pro veškeré investice do nemovitostí, které kryjí závazky, z nichž je získáván výtěžek spojený přímo s reálnou hodnotou nebo s výtěžky
z vymezených aktiv, do nichž patří i uvedená investice do nemovitosti buď model oceňování reálnou hodnotou, nebo model oceňování pořizovacími náklady; a

 

(b)     zvolit buď model oceňování reálnou hodnotou, nebo model oceňování pořizovacími náklady pro veškeré ostatní investice do nemovitostí, bez ohledu na volbu provedenou podle bodu (a).

 

32B    Některé pojišťovny či jiné účetní jednotky provozují na základě smluv o propojení společně s účetními jednotkami ovládanými investory, či jinými účetními jednotkami, interní majetkové fondy, které tvoří zdánlivě samostatné jednotky. Odstavec 32A nedovoluje účetní jednotce oceňovat majetek držený fondem částečně pořizovacími náklady a částečně v reálné hodnotě.

 

32C    Pokud účetní jednotka zvolí pro dvě kategorie popsané v odstavci 32A odlišné modely, pak se prodej investice do nemovitostí mezi těmito dvěma skupinami aktiv oceňovanými odlišnými metodami vykazuje v reálné hodnotě a kumulativní změna v reálné hodnotě se vykáže ve výsledovce. Na základě toho se reálná hodnota investice do nemovitosti k datu prodeje ze skupiny aktiv oceňované v reálných hodnotách do skupiny oceňované pořizovacími náklady považuje za domnělou pořizovací cenu.

 

Model oceňování reálnou hodnotou

 

33      Účetní jednotka, která si vybrala model oceňování reálnou hodnotou, oceňuje po počátečním vykázání veškeré své investice do nemovitostí jejich reálnou hodnotou, až na případy popsané v odstavci 53.

 

34      Je-li účast na nemovitosti, držená nájemcem na základě operativního leasingu,klasifikována jako investice do nemovitosti podle odstavce 6, není odstavec 30 použitelný; použije se model oceňování reálnou hodnotou.

 

35      Přínosy nebo újmy vzniklé ze změn reálné hodnoty investice do nemovitosti se zahrnují do hospodářského výsledku období, ve kterém k nim došlo.

 

36      Reálná hodnota investice do nemovitosti je cenou, za niž nemovitost může být směněna mezi znalými a ochotnými stranami za obvyklých tržních podmínek (viz odstavec 5). Reálná hodnota jmenovitě vylučuje odhady cen zvýšené nebo snížené vlivem zvláštních podmínek nebo okolností, jakými jsou například atypické financování, operace prodeje a zpětného leasingu, zvláštní odměny nebo úlevy poskytnuté kýmkoliv, kdo je s prodejem spojen.

 

37      Účetní jednotka stanovuje reálnou hodnotu, aniž by ji snižovala o vedlejší náklady, které mohou při prodeji nebo jiném pozbytí vzniknout.

 

38      Reálná hodnota investice do nemovitosti by měla odrážet tržní podmínky ke konci účetního období.

 

39      Reálná hodnota je veličinou vztaženou k určenému datu. Protože se tržní podmínky mohou měnit, může být částka vykazovaná jako reálná hodnota nesprávná nebo nepřiměřená, je-li odhadována k jinému datu. Definice reálné hodnoty rovněž předpokládá současnou směnu a vypořádání prodejní smlouvy, bez zohlednění jakékoliv změny ceny v případě, kdy směna a vypořádání mezi informovanými a znalými stranami a za obvyklých podmínek neprobíhá současně.

 

40      Reálná hodnota investice do nemovitostí odráží mimo jiné i nájemné z aktuálních leasingů a přiměřené a obhajitelné předpoklady představující pohled ochotných
a znalých stran na očekávané nájemné z budoucích leasingů ve světle stávajících podmínek. Na podobném základě také odráží peněžní úbytky (včetně plateb nájemného a dalších úbytků), které by mohly být očekávány v souvislosti
s nemovitostí. Některé z těchto úbytků se odráží v závazcích, zatímco jiné se vztahují k úbytkům, které jsou vykázány v účetní závěrce až k pozdějšímu datu (např. periodicky se opakující platby jako podmíněné nájemné).

 

41      Odstavec 25 stanovuje základnu pro prvotní uznání nákladů účasti na pronajaté nemovitosti. Odstavec 33 požaduje aby, je-li to nutné, účast na pronajaté nemovitosti byla přeceněna na reálnou hodnotu. V leasingu sjednaném za tržní sazby by reálná hodnota účasti na pronajaté nemovitosti k datu akvizice, očištěná od očekávaných leasingových plateb (včetně těch, které se týkají uznaných závazků), měla být nulová. Tato reálná hodnota se nemění bez ohledu na to, zda jsou (pro účetní účely) pronajaté aktivum a závazek vykázány v reálné hodnotě nebo v současné hodnotě minimálních leasingových plateb v souladu s odstavcem 20 standardu IAS 17. Tímto způsobem by změna způsobu ocenění pronajatého aktiva z pořizovacích nákladů (podle odstavce 25) na reálnou hodnotu (podle odstavce 33) neměla způsobit vznik počátečních zisků nebo ztrát, není-li ocenění reálnou hodnotou prováděno v odlišných časech. K tomu může dojít, pokud se zvolí aplikace modelu oceňování reálnou hodnotou po počátečním zaúčtování.

 

42      Definice reálné hodnoty odkazuje na „ochotné a znalé strany“. V této souvislosti znamená pojem „znalý“, že jak ochotný kupující, tak i ochotný prodávající jsou dostatečně informováni o podstatě a charakteru investice do nemovitosti, jejím aktuálním i potenciálním využití a tržních podmínkách ke konci účetního období. Ochotný kupující je ke koupi motivován, nikoliv však nucen. Tento kupující není ani nedočkavý ani rozhodnutý koupit za jakoukoliv cenu. Předpokládaný kupující nezaplatí vyšší cenu než by trhu znalí, ochotní kupující a prodávající požadovali.

 

43      Ochotný prodávající není ani nedočkavým ani k prodeji donuceným prodejcem, připraveným k prodeji za jakoukoliv cenu, ani tím, kdo je připraven trvat na ceně, která není s ohledem na současné tržní podmínky reálně dosažitelná. Ochotný prodávající je motivován k prodeji investice do nemovitosti za nejlepší dosažitelnou cenu za daných tržních podmínek. Skutečné poměry současného vlastníka investice do nemovitosti nejsou součástí těchto úvah, protože ochotný prodávající je hypotetickým vlastníkem (např. ochotný prodávající by nevzal v úvahu konkrétní daňové poměry skutečného vlastníka investice do nemovitosti).

 

44      Definice reálné hodnoty se odvolává na „obvyklé podmínky“. Operace za obvyklých podmínek je operace, k níž dochází mezi stranami nemajícími žádné zvláštní či výjimečné vztahy, které by činily cenu operace neobvyklou vzhledem
k tržním podmínkám. Předpokládá se, že k operaci dochází mezi nespřízněnými stranami, které jednají na sobě nezávisle.

 

45      Nejprůkaznější reálnou hodnotu poskytují aktuální ceny na aktivním trhu
s obdobnými nemovitostmi ve stejné lokalitě a za stejných podmínek, které jsou předmětem obdobných leasingů nebo jiných smluv. Účetní jednotka musí pečlivě identifikovat odchylky v povaze, lokalitě nebo stavu nemovitosti, případně ve smluvních podmínkách leasingu a jiných smluv vztahujících se k nemovitosti.

 

46      V případě absence běžných cen na aktivním trhu podobném popisu v odstavci 45 bere účetní jednotka v úvahu informace z různých zdrojů, a to včetně:

 

(a)     běžných cen na aktivním trhu s nemovitostmi rozdílné povahy, stavu nebo lokality (nebo aktivním trhu s nemovitostmi, které jsou předmětem odlišných leasingových nebo jiných smluv), upravených tak, aby zohledňovaly tyto odlišnosti;

 

(b)     předcházející ceny podobných nemovitostí na méně aktivním trhu
s úpravou zohledňující veškeré změny ekonomických podmínek, ke kterým došlo od data operací uskutečněných za tyto ceny; a

 

(c)      odhad diskontovaných peněžních toků založený na spolehlivém odhadu budoucích peněžních toků, doložený podmínkami všech existujících leasingových a jiných smluv a (pokud je to možné) externími doklady, jako jsou například běžné tržní nájmy z obdobných nemovitostí ve stejné lokalitě a stejném stavu, a při použití diskontních sazeb, které odrážejí běžné tržní odhady nejistot ve výši a načasování peněžních toků.

 

47      V některých případech mohou různé zdroje uvedené v předchozím odstavci vést
k rozdílným závěrům o reálné hodnotě investice do nemovitosti. Účetní jednotka musí zvážit příčiny těchto rozdílů tak, aby dosáhla co nejspolehlivějšího odhadu reálné hodnoty v rámci rozmezí možných výsledků tohoto odhadu.

 

48      Ve výjimečných případech je při prvním pořízení investičního nemovitého majetku (nebo v případě, kdy se existující nemovitost stává poprvé investičním nemovitým majetkem z důvodu změny způsobu jejího užívání) zřejmé, že je míra kolísání realistických odhadů reálné hodnoty tak velká a určení pravděpodobnosti různých dopadů tak obtížné, že je nutné pochybovat o užitečnosti jednoho odhadu reálné hodnoty. Uvedené skutečnosti mohou naznačovat, že reálnou hodnotu nelze trvale spolehlivě určit (viz odstavec 53).

 

49      Reálná hodnota se liší od hodnoty z užívání, jak je definována v IAS 36 Snížení hodnoty aktiv. Reálná hodnota odráží znalosti a odhady znalých a ochotných kupujících a prodávajících. Hodnota z užívání naproti tomu odráží odhady účetní jednotky včetně účinků faktorů, které mohou být pro tuto účetní jednotku příznačné, ale které nejsou pro účetní jednotky použitelné všeobecně. Reálná hodnota například neodráží žádný z následujících faktorů do té míry, aby byly všeobecně dosažitelné znalým a ochotným kupujícím a prodávajícím:

 

(a)     dodatečnou hodnotu odvozenou z vytvoření portfolia nemovitostí v různých lokalitách;

 

(b)     synergický efekt mezi investicí do nemovitosti a ostatními aktivy;

 

(c)      právní výhody nebo omezení, které jsou specifické pouze pro aktuálního vlastníka; a

 

(d)     daňové úlevy nebo břemena, které jsou specifické pro aktuálního vlastníka.

 

50      Při určování účetní hodnoty investičního nemovitého majetku podle modelu oceňování reálnou hodnotou se účetní jednotka vyvaruje duplicitního vykazování aktiv nebo závazků, které jsou vykazovány jako samostatná aktiva nebo závazky. Například:

 

(a)     zařízení jako jsou výtahy nebo klimatizace jsou často nedílnou součástí budovy a jsou obecně zahrnuty do reálné hodnoty investice do nemovitosti a nevykazují se odděleně jako pozemky, budovy a zařízení;

 

(b)     pokud je pronajata zařízená kancelář, zahrnuje obecně reálná hodnota kanceláře i reálné hodnoty jejího vybavení, protože příjem z pronájmu odpovídá zařízené kanceláři. Pokud je tedy zařízení zahrnuto do reálné hodnoty investice do nemovitosti, nevykazuje účetní jednotka toto zařízení jako samostatné aktivum;

 

(c)      reálná hodnota investice do nemovitosti nezahrnuje zálohové nebo časově rozlišené příjmy z operativního leasingu, neboť je účetní jednotka vykazuje jako samostatný závazek či aktivum;

 

(d)     reálná hodnota investičního nemovitého majetku drženého na základě leasingu odráží očekávané peněžní toky (včetně podmíněného nájemného, jehož splatnost se očekává). Jestliže tedy ocenění nemovitosti nezahrnuje hodnotu všech očekávaných plateb, bude nezbytné přičíst zpět veškeré vykázané leasingové závazky, aby bylo pro účetní účely dosaženo účetní hodnoty investičního nemovitého majetku za použití modelu oceňování reálnou hodnotou.

 

51      Reálná hodnota investice do nemovitosti nezohledňuje budoucí kapitálové výdaje, které budou zlepšovat nebo rozšiřovat nemovitost a nezohledňuje odpovídající budoucí užitky plynoucí z takových budoucích výdajů.

 

52      V některých případech účetní jednotka očekává, že současná hodnota jejích plateb vztahujících se k investici do nemovitosti (mimo platby vztahující se k závazkům) překročí současnou hodnotu odpovídajících peněžních příjmů. Účetní jednotka použije IAS 37 Rezervy, podmíněná aktiva a podmíněné závazky pro určení, zda uznat závazek a jak jej případně ocenit.

 

Nemožnost spolehlivého určení reálné hodnoty

 

53      Existuje vyvratitelný předpoklad, že účetní jednotka může trvale spolehlivě určit reálnou hodnotu investičního nemovitého majetku. Ve výjimečných případech je však již při prvním pořízení investičního nemovitého majetku (nebo v případě, kdy se existující nemovitost stává poprvé investičním nemovitým majetkem z důvodu změny způsobu jejího užívání) zřejmé, že reálnou hodnotu investičního nemovitého majetku nelze trvale spolehlivě určit. K tomu dochází výlučně tehdy, jsou-li srovnatelné tržní transakce málo frekventované a nejsou-li k dispozici alternativní spolehlivé odhady reálné hodnoty (založené například na odhadech diskontovaných peněžních toků). Pokud účetní jednotka rozhodne, že reálnou hodnotu investičního nemovitého majetku ve výstavbě nelze spolehlivě určit, ale očekává, že ji bude možné spolehlivě určit po dokončení výstavby, ocení daný investiční nemovitý majetek ve výstavbě pořizovacími náklady, a to do okamžiku, kdy je možné buď spolehlivě určit jeho reálnou hodnotu, nebo, pokud k tomu dojde dříve, kdy je dokončena výstavba. Pokud účetní jednotka rozhodne, že reálnou hodnotu investičního nemovitého majetku (jiného než investičního nemovitého majetku ve výstavbě) nelze trvale spolehlivě určit, ocení daný investiční nemovitý majetek za použití modelu oceňování pořizovacími náklady podle IAS 16. Bude se předpokládat, že zbytková hodnota tohoto investičního nemovitého majetku bude nulová. Účetní jednotka je povinna aplikovat IAS 16 až do vyřazení investičního nemovitého majetku.

 

53A    Jakmile je účetní jednotka schopna spolehlivě ocenit reálnou hodnotu investičního nemovitého majetku ve výstavbě, jehož hodnota byla původně oceněna pořizovacími náklady, ocení tento majetek reálnou hodnotou. Jakmile je dokončena výstavba daného majetku, předpokládá se, že lze jeho reálnou hodnotu spolehlivě ocenit. Pokud to není možné, zaúčtuje se nemovitý majetek v souladu s odstavcem 53 za použití modelu oceňování pořizovacími náklady podle IAS 16.

 

53B    Předpoklad, že lze reálnou hodnotu investičního nemovitého majetku ve výstavbě spolehlivě ocenit, je možné vyvrátit pouze při prvotním vykázání. Účetní jednotka, která ocenila položku investičního nemovitého majetku ve výstavbě reálnou hodnotou, nesmí dospět k závěru, že reálnou hodnotu dokončeného investičního nemovitého majetku nelze spolehlivě určit.

 

54      V popsaných výjimečných případech, kdy je účetní jednotka nucena z důvodů uvedených v odstavci 53 ocenit nemovitost klasifikovanou jako investiční nemovitý majetek za použití modelu oceňování pořizovacími náklady v souladu
s IAS 16, oceňuje účetní jednotka všechen svůj ostatní investiční nemovitý majetek včetně investičního nemovitého majetku ve výstavbě reálnou hodnotou. Přestože účetní jednotka může v těchto případech pro jednu nemovitost klasifikovanou jako investiční nemovitý majetek použít model oceňování pořizovacími náklady, musí u každé z ostatních nemovitostí nadále používat model oceňování reálnou hodnotou.

 

55      Pokud účetní jednotka oceňovala dříve investici do nemovitosti reálnou hodnotou, pokračuje v tomto oceňování nemovitosti reálnou hodnotou až do jejího vyřazení (nebo dokud se nemovitost nestane nemovitostí užívanou vlastníkem, případně dokud nezahájí přípravu nemovitosti k prodeji v rámci běžné činnosti), a to dokonce i v případě, že se operace na trhu stanou méně časté nebo se tržní ceny stanou obtížněji dostupné.

 

Model oceňování pořizovacími náklady

 

56      Po prvotním uznání oceňuje účetní jednotka, která si zvolila model oceňování pořizovacími náklady, veškeré své investice do nemovitostí v souladu s požadavky IAS 16 pro tento model, s výjimkou těch aktiv, která splňují kritéria klasifikace aktiv držených za účelem prodeje (nebo jsou součásti skupiny aktiv určených k vyřazení klasifikovaných jako držená za účelem prodeje) v souladu s IFRS 5 Aktiva držená za účelem prodeje a ukončované činnosti. Investice do nemovitostí splňující kritéria klasifikace aktiv držených za účelem prodeje (nebo jsou součásti skupiny aktiv určených k vyřazení klasifikovaných jako držená za účelem prodeje) se oceňují v souladu s IFRS 5.

 

PŘEVODY

 

57      Převod z účtu a na účet investičního nemovitého majetku lze provést výlučně tehdy, jestliže došlo ke změně užívání, doložené:

 

(a)     zahájením užívání nemovitosti vlastníkem v případě převodu investice do nemovitosti na nemovitost užívanou vlastníkem;

 

(b)     zahájením kroků směřujících k prodeji v případě převodu investice do nemovitosti do zásob;

 

(c)      ukončením užívání nemovitosti vlastníkem v případě přeúčtování
z vlastníkem užívané nemovitosti na investiční nemovitý majetek; nebo

 

(d)     zahájením operativního leasingu poskytovaného jiné straně v případě přeúčtování ze zásob na investiční nemovitý majetek.

 

(e)     [zrušeno]

        

 

58      Výše uvedený odstavec 57(b) vyžaduje, aby účetní jednotka převedla nemovitost z investic do nemovitostí do zásob tehdy a jen tehdy, pokud došlo ke změně v užívání prokázané zahájením kroků směřujících k prodeji. Když se účetní jednotka rozhodne k vyřazení investice do nemovitosti bez rekonstrukce, pokračuje ve vykazování dané nemovitosti jako investice do nemovitosti a to až do okamžiku jejího odúčtování (vyřazení z výkazu o finanční situaci) a nepřistupuje k ní tedy jako k zásobám. Stejně tak pokud účetní jednotka zahájí kroky k tomu, aby stávající investici do nemovitosti nadále v budoucnu užívala jako investici do nemovitosti, nemovitost zůstává investicí do nemovitosti a není v průběhu podnikání těchto kroků reklasifikována jako nemovitost užívaná vlastníkem.

 

59      Odstavce 60 až 65 se zabývají záležitostmi uznávání a oceňování, které se aplikují, pokud účetní jednotka používá model oceňování investic do nemovitostí reálnou hodnotou. Pokud účetní jednotka používá model oceňování pořizovacími náklady, nemění se v důsledku převodů mezi investicemi do nemovitostí, vlastníkem užívanými nemovitostmi a zásobami účetní hodnota převáděné nemovitosti, a nemění se tedy pořizovací náklady takové nemovitosti pro potřeby oceňování a zveřejňování.

 

60      V případě převodu investice do nemovitosti, vedené v reálné hodnotě na vlastníkem užívanou nemovitost nebo zásobu, se pro následné vykazování podle IAS 16 nebo IAS 2 považuje za domnělou pořizovací cenu nemovitosti reálná hodnota dané nemovitosti k datu změny ve způsobu jejího užívání.

 

61      Pokud se vlastníkem užívaná nemovitost stane investicí do nemovitostí, která bude vedena v reálné hodnotě, účetní jednotka musí uplatňovat IAS 16 až do data změny ve způsobu jejího užívání. S veškerými odchylkami mezi účetní hodnotou nemovitosti podle IAS16 as její reálnou hodnotou k uvedenému datu zachází účetní jednotka stejným způsobem jako při přecenění podle IAS 16.

 

62      Až do data, ke kterému se stane vlastníkem užívaná nemovitost investicí do nemovitostí vedenou v reálné hodnotě, účetní jednotka odepisuje nemovitost
a vykazuje veškeré ztráty ze snížení hodnoty, které se vyskytly. S veškerými odchylkami mezi účetní hodnotou nemovitosti podle IAS16 a její reálnou hodnotou k uvedenému datu zachází účetní jednotka stejným způsobem jako při přecenění podle IAS 16. Jinými slovy:

 

(a)     jakékoliv výsledné snížení účetní hodnoty nemovitosti je vykázáno
v hospodářském výsledku. Avšak v případě, že na danou nemovitost připadá určitá částka fondu z přecenění, je snížení vykázáno v ostatním úplném výsledku a snižuje fond z přecenění ve vlastním kapitálu.

 

(b)     k jakémukoliv zvýšení účetní hodnoty se přistupuje následujícím způsobem:

 

(i)       v rozsahu, v němž zvýšení hodnoty kompenzuje předchozí snížení hodnoty dané nemovitosti, je zhodnocení vykázáno ve výsledovce. Částka vykázaná ve výsledovce nesmí přesáhnout částku potřebnou k dosažení účetní hodnoty, která by byla stanovena (po odpočtu odpisů) v případě, že by nebyla vykázána žádná ztráta ze snížení hodnoty,;

 

(ii)      jakákoliv zbývající část zhodnocení je vykazována v ostatním úplném výsledku a zvyšuje fond z přecenění v rámci vlastního kapitálu. V případě následného vyřazení dané investice do nemovitosti je přírůstek z přecenění zahrnutý do vlastního kapitálu převeden do nerozděleného zisku. Převod přírůstku z přecenění do nerozděleného zisku se neúčtuje výsledkově.

 

63      V případě převodu ze zásob na investice do nemovitostí, které budou vedeny
v reálné hodnotě, se veškeré rozdíly mezi reálnou hodnotou nemovitosti k tomuto datu a její předchozí účetní hodnotou vykáží ve výsledovce.

 

64      Přístup k řešení převodů ze zásob na investice do nemovitostí, které budou vedeny v reálné hodnotě, je konzistentní s prodejem zásob.

 

65      Jestliže účetní jednotka dokončí stavbu nebo rekonstrukci investice do nemovitostí, která je prováděna ve vlastní režii a která bude vedena v reálné hodnotě, vykáží se veškeré rozdíly mezi reálnou hodnotou dané nemovitosti
k datu dokončení a její předchozí účetní hodnotou ve výsledovce.

 

VYŘAZENÍ

 

66      Investice do nemovitosti se musí odúčtovat (vyřadit z výkazu o finanční situaci)
v případě vyřazení nebo v případě, že je trvale vyňata z užívání a z jejího vyřazení se neočekávají žádné budoucí ekonomické užitky .

 

67      K vyřazení investice do nemovitosti může dojít v důsledku prodeje nebo jejího použití pro finanční leasing. K určení data vyřazení investice do nemovitosti použije účetní jednotka kritéria IAS 18, určující zaúčtování výnosu z prodeje zboží, a vezme v úvahu odpovídající vodítka z dodatku k IAS 18. IAS 17 se použije při vyřazení z důvodu použití nemovitosti pro finanční leasing a při prodeji a zpětném leasingu.

 

68      Pokud účetní jednotka v souladu se zásadami pro rozpoznání uvedenými
v odstavci 16 vykáže v účetní hodnotě aktiva náklad na výměnu části investice do nemovitosti, přestává vykazovat účetní hodnotu vyměněné části. U investice do nemovitosti, zaúčtované s použitím modelu oceňování pořizovacími náklady, nesmí být vyměněnou částí ta část, která byla odepisována zvlášť. Pokud není možné určit účetní hodnotu vyměněné části, může účetní jednotka použít výši nákladů na výměnu jako informaci o tom, jaký byl pořizovací náklad vyměněné části v čase pořízení nebo výstavby. Reálná hodnota investice do nemovitosti může na základě modelu oceňování reálnou hodnotou již zohledňovat skutečnost, že část, která má být vyměněna, ztratila svou hodnotu. V ostatních případech může být obtížné rozeznat, o kolik má být reálná hodnota z titulu vyměňované části snížena. Pokud to není prakticky proveditelné, je alternativou ke snižování reálné hodnoty vyměněné části zahrnutí nákladů na výměnu do účetní hodnoty aktiva a poté přehodnocení reálné hodnoty tak, jak by bylo požadováno
u přístaveb, které nejsou výměnami.

 

69      Přínosy nebo újmy, vzniklé z odstavení nebo vyřazení investice do nemovitosti, se určí jako rozdíl mezi čistým výtěžkem z vyřazení a hodnotou vedenou v účetnictví, a vykáží se ve výsledovce (pokud IAS 17 v případě prodeje a zpětného leasingu nestanoví jinak) v čase odstavení nebo vyřazení.

 

70      Očekávaná pohledávka z titulu vyřazení investice do nemovitosti je nejprve vykázána na úrovni reálné hodnoty. V konkrétních případech, kdy je platba za investici do nemovitosti odložena, je očekávaná pohledávka vykázána nejprve na úrovni hotovostního ekvivalentu kupní ceny. Rozdíl mezi nominální hodnotou pohledávky a současným peněžním ekvivalentem kupní ceny je v souladu s IAS 18 vykázán jako úrokový výnos použitím platné úrokové metody.

 

71      Na závazky, které zůstávají účetní jednotce po vyřazení investice do nemovitosti, použije účetní jednotka ustanovení standardu IAS 37 nebo přiměřeně dalších standardů.

 

72      Odškodnění od třetích stran za poškozenou, ztracenou nebo předanou investici do nemovitostí se vykazuje ve výsledovce v okamžiku, kdy se tato kompenzace stane pohledávkou.

 

73      Snížení hodnoty nebo ztráty investice do nemovitosti, s ní související nároky na odškodnění od třetích stran a následné pořízení nebo výstavba náhradního aktiva za stávající aktivum jsou samostatné ekonomické události a jsou vykazovány následujícím způsobem:

(a)     snížení hodnoty investice do nemovitosti se vykazuje v souladu s IAS 36;

 

(b)     odstavení nebo vyřazení investice do nemovitosti se vykazuje v souladu
s odstavci 66–71 tohoto standardu;

 

(c)      odškodnění od třetích stran za poškozenou, ztracenou nebo vydanou investici do nemovitosti se vykazuje ve výsledovce v okamžiku, kdy se tato kompenzace stane pohledávkou; a

 

(d)     pořizovací náklady aktiv obnovených, koupených nebo vystavěných jako náhrada za stávající aktivum se určují v souladu s odstavci 20–29 tohoto standardu.

 

ZVEŘEJNĚNÍ

 

Modely oceňování reálnou hodnotou a pořizovacími náklady

 

74      Spolu s ustanoveními standardu IAS 17 se dále aplikují níže uvedená zveřejnění.
V souladu s IAS 17 poskytuje vlastník investice do nemovitosti všechna zveřejnění uložená pronajímateli o leasingu, do kterého vstoupil. Účetní jednotka, která drží investici do nemovitosti na základě finančního nebo operativního leasingu, poskytuje všechna zveřejnění uložená nájemcům u finančních leasingů
a zveřejnění uložená pronajímatelům u každého operativního leasingu, do kterého vstoupila.

 

75      Účetní jednotka zveřejní:

 

(a)     zda používá model oceňování reálnou hodnotou nebo model oceňování pořizovacími náklady;

 

(b)     pokud používá model oceňování reálnou hodnotou, zda a za jakých okolností jsou účasti na nemovitostech držené na základě operativního leasingu klasifikovány a vykázány jako investice do nemovitosti;

 

(c)      v případech, kdy je klasifikace obtížná (viz odstavec 14), kritéria používaná pro odlišení investice do nemovitosti od vlastníkem užívané nemovitosti
a od nemovitosti držené zaúčelem prodeje v rámci běžné činnosti;

 

(d)     metody a významné předpoklady použité při určování reálné hodnoty investice do nemovitosti, včetně informace o tom, zda bylo určení reálné hodnoty doloženo průkaznými údaji z trhu nebo zda bylo více založeno na jiných faktorech (které musí účetní jednotka zveřejnit) z důvodu povahy nemovitosti nebo nedostatku srovnatelných tržních údajů;

 

(e)     do jaké míry je reálná hodnota investice do nemovitosti (tak jak je oceněna nebo zveřejněna v účetní závěrce) založena na ocenění provedeném nezávislým znalcem, který má odpovídající a uznávanou odbornou způsobilost a předchozí zkušenosti v oceňování nemovitostí obdobného druhu a v obdobné lokalitě, jako jsou oceňované nemovitosti. Pokud nebylo žádné takové ocenění provedeno, musí být tato skutečnost zveřejněna;

 

(f)      částky vykázané ve výsledovce pro:

 

(i)      nájemné z investice do nemovitostí;

 

(ii)      přímé provozní náklady (včetně oprav a údržby) vzniklé z investice do nemovitostí, která generovala nájemné v průběhu období; a

 

(iii)     přímé provozní náklady (včetně oprav a údržby) vzniklé z investice do nemovitostí, která negenerovala nájemné v průběhu období;

 

(iv)     kumulativní změnu reálné hodnoty vykázanou ve výsledovce
v případě prodeje investice do nemovitostí ze skupiny aktiv používajících oceňování pořizovacími náklady do skupiny aktiv, ve které se používá model oceňování reálnou hodnotou (viz odstavec32C);

 

(g)     existenci a výši omezení realizovatelnosti investice do nemovitosti případně omezení úhrady výnosů či výtěžků z vyřazení;

 

(h)     smluvní závazky k nákupu, výstavbě nebo rekonstrukci investice do nemovitosti, případně jejím opravám, údržbě či rozšiřování.

 

Model oceňování reálnou hodnotou

 

76      Účetní jednotka, která používá model oceňování reálnou hodnotou upravený odstavci 33–55, zveřejní navíc k informacím zveřejněným podle odstavce 75 sesouhlasení účetních hodnot investic do nemovitostí na začátku a ke konci období, které obsahuje:

 

(a)     přírůstky; zvlášť zveřejní ty přírůstky, které pocházejí z akvizic a ty, které pocházejí z následných výdajů vykázaných v účetní hodnotě aktiva;

 

(b)     přírůstky pocházející z akvizic prostřednictvím podnikových kombinací;

 

(c)      aktiva klasifikovaná jako držená za účelem prodeje nebo zahrnutá ve skupině aktiv klasifikovaných jako určená k prodeji v souladu s IFRS5 aostatní vyřazení;

 

(d)     čisté zisky nebo ztráty ze změn reálné hodnoty;

 

(e)     čisté kurzové rozdíly vznikající z přepočtu účetní závěrky do jiné měny vykazování a z přepočtu zahraničních operací do měny vykazování dané účetní jednotky;

 

(f)      převody do a ze zásob a vlastníkem užívaných nemovitostí; a

 

(g)     ostatní změny.

 

77      Pokud je ocenění investice do nemovitosti významně upraveno pro účely účetní závěrky, například proto, aby se předešlo dvojímu započítávání aktiv nebo závazků, které jsou vykazovány jako samostatná aktiva a závazky, jak je popsáno v odstavci 50, zveřejní účetní jednotka sesouhlasení původních hodnot
a upravených hodnot obsažených v účetní uzávěrce, přičemž zvlášť vykáže celkovou sumu veškerých vykázaných leasingových závazků, které byly zpětně přidány a veškeré další výrazné úpravy.

 

78      Ve výjimečných případech uvedených v odstavci 53, kdy účetní jednotka oceňuje investice do nemovitosti s použitím modelu oceňování pořizovacími náklady podle IAS 16, se v sesouhlasení vyžadovaném odstavcem 76 zveřejní hodnoty vztahující se k těmto investicím do nemovitosti odděleně od hodnot vztahujících se k ostatním investicím do nemovitosti. Navíc musí účetní jednotka zveřejnit:

 

(a)     popis investice do nemovitosti;

 

(b)     vysvětlení, proč nemůže být reálná hodnota spolehlivě určena;

 

(c)      pokud je to možné, rozmezí odhadu, uvnitř kterého reálná hodnota nejpravděpodobněji leží; a

 

(d)     při vyřazení investic do nemovitostí, které nebyly vedeny v reálných hodnotách:

 

(i)       skutečnost, že účetní jednotka vyřadila investici do nemovitosti, která nebyla vedena v reálné hodnotě;

 

(ii)      účetní hodnotu této investice do nemovitosti k datu prodeje; a

 

(iii)     částku vykázaného zisku nebo ztráty.

 

Model oceňování pořizovacími náklady

 

79      Ke zveřejnění informací požadovaných odstavcem 75 přidává účetní jednotka, která používá model oceňování pořizovacími náklady upravený odstavcem 56, ještě další údaje:

 

(a)     použitou metodu odpisování;

 

(b)     doby použitelnosti nebo používané odpisové sazby;

 

(c)      brutto účetní hodnotu a oprávky (dohromady s kumulovanými ztrátami ze snížení hodnoty), a to na začátku a ke konci období;

 

(d)     sesouhlasení účetní hodnoty investice do nemovitosti k začátku a konci vykazovaného období s tím, že se uvedou:

 

(i)       přírůstky s odděleným zveřejněním těch přírůstků, které pocházejí z nákupů a těch, které jsou důsledkem následných výdajů vykázaných jako aktivum;

 

(ii)      přírůstky pocházející z akvizic prostřednictvím podnikových kombinací;

 

(iii)     aktiva klasifikovaná jako držená za účelem prodeje nebo zahrnutá ve skupině aktiv klasifikovaných jako určená k prodeji v souladu s IFRS5 aostatní vyřazení;

 

(iv)     odpisy;

 

(v)      částku vykázané ztráty ze snížení hodnoty aktiv a částku, o kterou bylo dříve provedené snížení hodnoty rozpuštěno, v průběhu období podle IAS 36;

 

(vi)     čisté kurzové rozdíly vznikající z přepočtu účetní závěrky do jiné měny vykazování a z přepočtu zahraničních operací do měny vykazování dané účetní jednotky;

(vii)    převody do a ze zásob a vlastníkem užívaných nemovitostí; a

 

(viii)    ostatní pohyby; a

 

(e)     reálnou hodnotu investice do nemovitosti. Ve výjimečných případech popsaných v odstavci 53, ve kterých účetní jednotka nemůže spolehlivěurčit reálnou hodnotu investice do nemovitosti, musí zveřejnit:

 

(i)      popis investice do nemovitosti;

 

(ii)      vysvětlení, proč nemůže být reálná hodnota spolehlivě určena; a

 

(iii)     pokud je to možné, rozmezí odhadů, ve kterém reálná hodnota

nejpravděpodobněji leží.

 

PŘECHODNÁ USTANOVENÍ

 

Model oceňování reálnou hodnotou

 

80      Účetní jednotka, která dříve aplikovala IAS 40 (z roku 2000) a poprvé se rozhodne klasifikovat a účtovat některé nebo všechny vhodné účasti na nemovitosti držené na základě operativního leasingu jako investice do nemovitosti, vykáže dopad takového rozhodnutí jako úpravu počátečního stavu nerozděleného zisku v období, ve kterém bylo toto rozhodnutí poprvé učiněno.

Navíc:

 

(a)     pokud účetní jednotka již v dřívějších obdobích otevřeně zveřejnila
(v účetní závěrce nebo jinak) reálnou hodnotu těchto účastí na nemovitostech (stanovenou způsobem splňujícím definici reálné hodnoty uvedené v odstavci5 a dle návodu obsaženého v odstavcích 36 až 52), pak se účetní jednotce doporučuje (ale není od ní vyžadováno), aby:

 

(i)       upravila počáteční zůstatek nerozděleného zisku za nejstarší prezentované období, v němž tuto reálnou hodnotu zveřejnila; a

 

(ii)      přehodnotila a znovu vykázala srovnávací údaje za tato období; a

 

(b)     pokud účetní jednotka v minulosti nezveřejnila informace popsané v bodě (a), pak nemusí přehodnotit a znovu vykázat porovnatelné údaje, ale musí pouze tuto skutečnost zveřejnit.

 

81      Tento standard vyžaduje přístup, který se liší od přístupu vyžadovaného standardem IAS 8. IAS 8 požaduje přehodnocení a opětovné vykázání srovnávacích informací jen tehdy, pokud takové přehodnocení a opětovné vykázání není neproveditelné.

 

82      Při prvním použití tohoto standardu účetní jednotkou zahrnuje úprava počátečního zůstatku nerozděleného zisku rovněž reklasifikaci veškerých částek vedených
v přírůstku z přecenění investic do nemovitostí.

 

Model oceňování pořizovacími náklady

 

83      Standard IAS 8 se použije na veškeré změny v účetních pravidlech, které jsou učiněny v okamžiku, kdy účetní jednotka poprvé použije tento standard a pro oceňování si vybere model oceňování pořizovacími náklady. Účinek změny
v účetních pravidlech zahrnuje i novou klasifikaci každé částky vedené v přírůstku z přecenění investic do nemovitostí.

 

84      Požadavky odstavců 27–29, týkající se prvotního ocenění investice do nemovitosti získané výměnou aktiv, se použijí prospektivně pouze na budoucí operace.

 

DATUM ÚČINNOSTI

 

85      Účetní jednotka je povinna aplikovat tento standard na účetní období počínajíc
1. lednem 2005. Dřívější použití je podporováno. Pokud účetní jednotka použije tento standard pro období počínající před 1. lednem 2005, tuto skutečnost zveřejní.

 

85A    IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky (ve znění novely z roku 2007) upravil terminologii užívanou v rámci IFRS. Dále upravil odstavec 62. Účetní jednotka je povinna aplikovat tyto úpravy pro účetní období začínající 1. ledna 2009 nebo později. Pokud účetní jednotka aplikuje IAS 1 (ve znění novely z roku 2007) dříve, aplikují se tyto úpravy dříve.

 

85B    Odstavce 8, 9, 48, 53, 54 a57 byly změněny, odstavec 22 byl zrušen a nové odstavce 53A a 53B byly vloženy prostřednictvím Zdokonalení Mezinárodních standardů účetního výkaznictví, které bylo vydáno v květnu 2008. Účetní jednotka použije tyto změny prospektivně pro roční období počínající dnem 1. ledna 2009 nebo později. Je povoleno, aby účetní jednotka použila tyto změny na investiční nemovitý majetek ve výstavbě od jakéhokoli data před 1. lednem 2009, pokud byla reálná hodnota investičního nemovitého majetku ve výstavbě určena ve stejný den. Dřívější použití je povoleno. Pokud účetní jednotka použije změny pro dřívější období, tuto skutečnost zveřejní a zároveň použije změny odstavců 5
a 81E IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení.

 

ZRUŠENÍ OD STANDARDU IAS 40 (VE ZNĚNÍ Z ROKU 2000)

 

86      Tento standard nahrazuje standard IAS 40 Investice do nemovitostí (vydaný
v roce 2000).

 

čekejte prosím ...
Hodnocení: 0.0/5 (0 hlasů)

Komentáře

Přidat komentář můžete pouze jako registrovaný.
Dnes je Čt 24. 7. 2014, svátek má Kristýna

danovy specialista

ucetni a danova konference 2014

mzdova konference 2015

Poradna

Převodový můstek

Rekodifikace

Články ZDARMA

 

danovy specialista

danovy specialista

Autorský tým

Naši partneři

Komora daňových poradců ČRVOX - kurzy, semináře, rekvalifikaceATLAS consulting spol. s r. o. - softwarová společnost Nakladatelství BILANCE, spol. s r.o.NOVATIS s.r.o.Svaz účetních Hradec Králové

Časopis účetnictví

Anketa

Líbí se Vám vzhled nového PORTÁLU?

Odreagujte se <<

Pitný režim, to je věda

Pitný režim, to je věda

Život vznikl ve vodě a k životu vodu potřebujeme i nadále. Ovšem kolik a v jaké podobě? To je to, oč tu běží – a nejen v parném létě. Každý z nás by měl vypít aspoň dva a půl litru vody denně. V horku ještě víc, aby příjem a výdej tekutin zůstal v rovnováze. více informací

Meloun – lahůdka, osvěžení i vitamíny!

Meloun – lahůdka, osvěžení i vitamíny!

Sladké, šťavnaté, zářivě barevné osvěžení, na kterém si rádi pochutnáváme každé léto. Meloun nám ale vedle osvěžení dodá také spoustu vitamínů, které se v něm i přes vysoký obsah vody vyskytují. A pokud vám na melounu vadí černé pecičky, nezoufejte, k dostání je totiž i meloun bez jader! více informací

Kurzy měn

Vlajka meny EUR změna {value}%
Vlajka meny USD změna {value}%
Vlajka meny GBP změna {value}%
Vlajka meny CHF změna {value}%
REPO sazba ČNB

Počasí

Počasí Počasí Počasí
Počasí Počasí Počasí

Platební brána GoPay

Našimi klienty jsou

  • ABC AuditBDO Czech republicCCA Group a.s.Česká spořitelna a.s.Deloitte Advisory s.r.o.
  • DHLE-Consulting Czech s.r.o. Ernst & Young, s.r.o. Euro-Trend FINAUDIT s.r.o. Fučík a partneři
  • Advokátní kancelář Hajduk a partneři s.r.o. KPMGPPFTPA Horwath VORLÍČKOVÁ PARTNERS White & Case, advokátní kancelář
Prohlášení o ochraně osobních údajů | Všeobecné podmínky užívání internetových služeb
Přidat do oblíbených
Oswald

Přihlášení

Vyplňte e-mail a heslo, potvrďte kliknutím na tlačítko Přihlásit.

E-mail :
Heslo :
 

Zapomenuté heslo | Nová registrace | Bezplatná registrace