I - 17 - Pobídky v nájemních vztazích

Pro vyhledávání textu na stránce využijte klávesovou zkratku CTRL+F

Autor Ing. Jiří Pelák Ph.D., Mgr. Edita Ševcovicová

Interpretace
I – 17
Pobídky v nájemních vztazích

Účetní jednotky jsou povinny vést účetnictví tak, aby účetní závěrka sestavená na jeho základě podávala věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví a finanční situace účetní jednotky (zákon č. 563/1991 Sb. o účetnictví, § 7odst. 1). Za vedení účetnictví je odpovědná účetní jednotka. Tato interpretace není právně závazným stanoviskem, pouze vyjadřuje odborný názor Národní účetní rady a může být aplikována pouze v kontextu s Předmluvou Národní účetní rady k interpretacím českých účetních standardů. Postup(y) popsaný(é) v této interpretaci poskytuje(í) účetní jednotce návod v případech, kdy má jejich aplikace významný dopad na informace uvedené v účetní závěrce a kdy informační přínosy jsou větší než náklady nutné na jejich získání.

Popis problému

1. Pronajímatel se může při uzavírání nájemních smluv zavázat, že odběrateli poskytne určité, většinou jednorázové výhody. Takovou výhodou může být například snížené nájemné v počáteční fázi nájemního vztahu, úhrada nákladů na přestěhování nájemníka do pronajímaných prostor nebo úhrada odstupného za nájemníka, které vyplývá z předčasného ukončení smluvního vztahu, který byl nahrazen smluvním vztahem s předmětným pronajímatelem.

2. Je otázkou, zda se takové výhody mají časově rozlišovat.

Řešení

3. Nájemce i pronajímatel při stanovení účetního řešení zváží charakter posuzované výhody. Pokud podle všech relevantních okolností lze soudit, že smyslem poskytované výhody je výlučně získání nového nájemce nebo prodloužení smluvního vztahu se stávajícím nájemcem (taková výhoda se dále označuje jako „pobídka“), v účetnictví se tato pobídka časově rozliší po dobu trvání smlouvy, ke které se vztahuje, a to u obou smluvních stran. Účetní jednotky ve svých vnitřních směrnicích stanoví kritéria pro posuzování pobídek a postupy jejich účtování.

4. „Dobou trvání smlouvy“ se pro účely této interpretace má na mysli období, po které bude poskytován sjednaný nájem, aniž by bylo možné takový smluvní vztah ukončit nebo ukončení smluvního vztahu by bylo pro nájemce tak nevýhodné, že je vysoce nepravděpodobné, že by k němu mohlo dojít.

5. Pokud pronajímatel poskytuje výhodu z jiného důvodu než je získání nového nájemce nebo prodloužení smlouvy se stávajícím nájemcem (např. sleva na nájemném je způsobena omezením v užívání pronajímaných prostor), taková výhoda není pobídkou a tato interpretace se na její účtování nevztahuje.

Zdůvodnění závěrů

6. To, zda je poskytovaná výhoda pobídkou, záleží na odborném úsudku účetní jednotky. Pokud se například po několik prvních měsíců neplatí nájemné bez jakéhokoliv jiného zjevného ekonomického důvodu, bude se se vší pravděpodobností jednat o pobídku. Při formování odborného úsudku lze vzít v úvahu odborný úsudek druhé smluvní strany.

7. Pokud je smyslem výhody pobídka (tj. získání nájemce), vztahuje se pobídka k získání smluvního vztahu a nikoli k tomu, jakým způsobem nájemce pobídku „utratí“.

8. Podle § 3 odst. 1 zákona o účetnictví účetní jednotky účtují o skutečnostech do období, s nímž tyto skutečnosti časově a věcně souvisí. Protože se pobídka vztahuje k získání smluvního vztahu, je nutné ji časově rozlišit po „dobu trvání smlouvy“ (viz odstavce 4 a 10).

9. Pro určení dotčených účetních období je irelevantní, kdy nastává peněžní tok (výdej a příjem) související s pobídkou. Okamžik poskytnutí pobídky (poskytnutí slevy, zaplacení stěhování) rozhoduje o načasování celkového peněžního toku spojeného se smlouvou, ke které se pobídka váže, nikoli o načasování protiplnění, za které je placeno. Právě načasování těchto protiplnění (nájmu) rozhoduje o jejich příslušnosti do určitých účetních období.

10. V případě, že nájemní vztah je na dobu neurčitou, je dle odstavce 4 „dobou trvání smlouvy“ její výpovědní lhůta, nikoli předpokládaná doba užívání nájmu. Je to z toho důvodu, že racionální nájemce poté, co obdrží pobídku, se snaží nájem užívat po co možná nejkratší dobu, kterou mu nájemní smlouva umožňuje, aby mohl znovu využít další pobídky, či ji vyžadovat. Pobídka se vztahuje pouze k tomu období, na které se nájemce díky ní „upíše“. Trvá-li nájemní vztah déle, není to již v důsledku pobídky, ale v důsledku jiných rozhodnutí (např. nechuť nájemce se stěhovat). Protože pobídka s těmito dalšími obdobími nemá příčinnou souvislost, do těchto období se již časově nerozliší.

Datum schválení této interpretace NÚR: 21.6.2010

Zpracovatelé interpretace:

Ing. Jiří Pelák, Ph.D.

katedra finančního účetnictví a auditingu

Fakulta financí a účetnictví

Vysoká škola ekonomická v Praze

Mgr. Edita Ševcovicová

Komora daňových poradců ČR

___________________________________________________________________________________________

© Národní účetní rada                                                     schválená verze z 21.6.2010                                                                  8/8