1.          Úvod

Problematika technického zhodnocení pronajatého majetku nájemcem se vyskytuje v podnikatelském prostředí velmi často. Otázky s tím spojené řeší nájemci i pronajímatelé, přičemž společným rysem obou stran je častý výskyt chyb, přehlédnutí a nepochopení, což je zdrojem daňových doměrků na obou stranách. Tento článek má přispět ke shrnutí této problematiky v zákonu o daních z příjmů a podtrhnout nové informace z Pokynu D – 6, podle kterého mohou daňové subjekty postupovat již ve zdaňovacím období roku 2011, či ve zdaňovacím období započatém počínaje 1. 1. 2011. Postupy v Pokynu uvedené jsou pak plně relevantní pro zdaňovací období roku 2012 a vzhledem k tomu, že pro rok 2012 v této oblasti nedošlo v zákonu k žádným změnám, jsou závěry tohoto článku plně aplikovatelné i pro rok 2012.  
Předmětem našeho zamyšlení bude technické zhodnocení, které splňuje podmínky § 33 ZDP, nebudeme se zabývat takovým technickým zhodnocením, které nedosahuje částky stanovené v § 33 odst. 1 ZDP a může být alternativně považováno za daňově účinné výdaje podle § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP.

2.          Hledisko nájemce

Nájemce provádějící technické zhodnocení pronajatého majetku se dostane postupně do situace, kdy technické zhodnocení na pronajatém majetku vybudoval, uvedl do užívání, pravděpodobně také odpisuje, přičemž pronajatý prostor stále podle nájemní smlouvy užívá. Vzhledem k tomu, že podnikání je nepřetržitým tokem změn, lze předpokládat, že nájemní smlouva jednou skončí, přičemž není zaručeno, že technické zhodnocení na pronajatém majetku bude daňově zcela odepsáno. Naopak – pokud je správně stanoven a patřičně aktualizován plán účetních odpisů, účetní zůstatková cena technického zhodnocení může být  nízká, či v ideálním případě nulová. V případě provedených technických zhodnocení na nemovitostech je téměř jisté, že vzhledem k délce daňového odpisování (minimálně 30 let), k datu ukončení nájemního vztahu zbude (spíš vyšší než nižší) daňová zůstatková cena technického zhodnocení. Před nájemcem v tom okamžiku stojí další problémy ohledně daňově uznatelnosti daňové zůstatkové ceny technického zhodnocení a to ve vztahu k případným výnosům a dalším okolnostem.

Postupně probereme započetí nájemního vztahu, provedení technického zhodnocení až po ukončení nájemního vztahu v různých variantách.

 Z hlediska zákona o daních z příjmů jsou základní informace uvedeny v:

• § 28 odst. 3 ZDP – udělení souhlasu pronajímatele s odpisováním nájemci písemně ve smlouvě, zařazení do odpisové skupiny a stanovení způsobu odpisování. Stojí za povšimnutí, že se jedná výslovně o vztah nájemní, nikoliv podnájemní, kde uvedené možnosti odpisování neplatí.  
• § 26 odst. 3 písm. c) ZDP  - definice technického zhodnocení na pronajatém majetku jako „jiného majetku“,
• § 25 odst. 1 písm. u) ZDP – vazba technického zhodnocení na majetek, který je součástí obchodního majetku.

 Podle Pokynu D – 6 ...